Коммерческие метры

Коммерческие метры

25 Января 2019
Только на то, чтобы выйти в ноль, при бесперебойной аренде потребуется более 15 лет (и это без учета каких-либо расходов). Но есть и другой вариант инвестирования — покупка коммерческих площадей на первых этажах.

Такие помещения сдаются в аренду под привычные горожанам магазины, офисы и сервисы бытовых услуг. Данные объекты вполне востребованы у покупателей. Главное — правильно выбрать объект вложений.
Количество зарегистрированных ДДУ на покупку коммерческих помещений в 2018 году увеличилось в Москве на 50% и продолжит расти.
В арендном бизнесе вложения в коммерческие площади в ЖК окупаются намного быстрее, чем в привычное нам жилье.
Средняя площадь приобретенного в прошлом году коммерческого помещения на первичном рынке, приблизительно составляет 120 метров, но это довольно-таки усредненное значение. Наибольшая площадь приобретенного объекта составила 3,7 метров. При этом покупатели приобретали помещения по 15-20 метров и менее. Порог вложений для подобных покупок является относительно небольшим.
Однако стоимость квадратного метра коммерческого помещения на первом этаже обычно отличается от стоимости квартир в аналогичном доме. И чаще всего в большую сторону.
В ЖК стандарт-класса стоимость квадратного метра нежилых помещений обычно больше стоимости жилых примерно на 5−10%. При этом в комфорт-классе уровень приблизительно равен, а в бизнес-классе как правило, уже дешевле квартир вплоть до 10%.
Стоимость нежилого помещения площадью порядка 90 метров составит около 13 миллионов рублей. Арендная ставка — 228 тысяч рублей в месяц. Срок окупаемости такого объекта — чуть менее пяти лет, доходность — 22 процента годовых. Стоимость же двухкомнатного жилья площадью 55 метров на вторичном рынке — 6,2 миллиона, и при средней арендной ставке 36 тысяч рублей в месяц окупаемость составит 14-15 лет, или около 7% годовых. Из данных расчетов видим, что коммерческие площади в среднем на треть дороже, но окупаемость и доходность у них более
выгодна.
От чего зависит стоимость коммерческих площадей? Во-первых, от количества таких помещений: чем больше объем, тем они дешевле в независимости от качества.
Если в одном жилом комплексе большой объем помещений, то рано или поздно их арендодатели начнут конкурировать за арендатора. Тоже ждет и владельцев бизнеса этих помещений, когда комплекс будет загружен жильцами.
С одной стороны, это проблема бизнеса, с другой — если у него не пойдет дело, владельцам недвижимости придется искать новых и процесс окупаемости может затянуться на неопределенный период.
Обеспеченность ЖК коммерческими площадями зависит от специфики проекта — того, к какому классу он относится. Мало кто из застройщиков жилой недвижимости задумывается об этом показателе на этапе реализации. По этой большинство коммерческих помещений в ЖК с закрытой территорией постоянно испытывают трудности с заполняемостью.
В зависимости от масштаба застройки и предложения (квартиры или апартаменты), на коммерческие площади может приходиться в среднем от 10 до 30% в составе проекта. В случае с 30 процентами — если, конечно, это не элитный многофункциональный центр вроде «Москва Сити» — на нормальный доход от аренды рассчитывать не стоит, даже если цена коммерческих метров выглядит привлекательной.
Впрочем, если ЖК и не забит лишними коммерческими площадями, это не гарантирует инвестору успеха. Основная целевая аудитория арендаторов— это частный бизнес, в первую очередь —товаров и услуг. Это вводит дополнительные ограничения.
В число таких блокирующих факторов входит соседство с образовательными учреждениями — в этом случае нет возможности продавать в алкоголь и табачные изделия, а на таких условиях продуктовая торговля помещения даже не рассматривает.
Второй момент — соседство с торговыми центрами и сетевыми супермаркетами. Близость ТЦ, Молла или даже транспортно-пересадочного узла с торговыми точками сигнализирует о том, что проект не следует перегружать нежилыми предложениями в силу большой конкуренции.

На что еще стоит обращать внимание при выборе локации? В отсутствие крупных конкурентов из основных сфер смотреть нужно на трафик: с этой точки зрения всегда приоритетнее первая линия домов — вывески будут видны проходящим и проезжающим мимо. Впрочем, новостройки с большим количеством жильцов стоящие на отшибе — это тоже Интересный вариант. Предприниматель, открывающий магазин или предприятие из сферы бытовых услуг, получает большую целевую аудиторию при отсутствии конкурентов. Такие помещения часто покупают для себя представители малого бизнеса, проживающие по соседству.
Но и местоположение — это не главное. Крайне важно выбрать помещение, подходящее по характеристикам.
Чаще всего помещения на первых этажах сдают под магазины. В этом случае нужно учитывать планировку: наиболее ликвидны помещения свободной планировки с высокими потолками (от трех метров). Смотреть нужно и на технические характеристики: количество мокрых точек, проведенные электрические коммуникации с расчетом1 КВт на метр, вентиляция, вытяжка и установка вывески на входе, наличие витринных окон. Сетевые игроки рынка обычно выбирают помещения от 90−100 квадратных метров так как для них важно наличие погрузочных зон и подсобки.
Список требований к помещению может быть большой, но при грамотном подборе помещения арендный бизнес принесет неплохой доход. Сдача в аренду коммерческих площадей под ритейл сегодня составляет в среднем около 15 процентов годовых. Окупаемость составит около семи лет — при условии постоянного заполнения помещения. Приобретая коммерческие площади в жилом комплексе на этапе строительства и перепродавая их после сдачи дома, инвестор может заработать в среднем 20% единовременно».
Получается, что относительно аренды жилой недвижимости такой бизнес интереснее по окупаемости и доходности, но гораздо сложнее по подбору помещения — в нужном месте, с нужными характеристиками.